海外事情（１）：MLSとは何か
本ブログは下記へ移転しました。誠に申し訳ありません、お手数をおかけします。
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アメリカに、Multiple Listing Service（MLS）という不動産物件情報データベースによる物件情報の共有・連携システムがあります。これは、業者間流通の項でもふれた互恵関係に基づく不動産業者の集まりによって、自主的に物件情報の流通を促進する為に設立されたものです。
ちょっとカジッた人にMLSの話をさせると、すぐレインズと関連付けて、あれやこれやと勝手に解釈して結論付けるので、本当に面倒です。「日本にはレインズがある」などと、ズレた事を仰いますが、レインズを使った事があるのでしょうか。むしろ「日本にはレインズが」という念仏を唱えて思考停止しているだけの気がします。
レインズの事情はなんども触れましたが、比較の対象にもなりません。レインズとMLSの根源的な違いは、アメリカのMLSはその意義を認めた民間が主体でやっていて、日本のレインズはお上が法的に義務付けたので設置している、という違い。なのでレインズは市場の原理が働かず、事務的にやっているだけなので、発足以来、死に体のままなのです。
あと、何故か日本では「MLSは物件情報を一般にも公開している」とかいう話しが出回っているようですが、そんな事はありませんし（参加業者のサイト経由で見る事は出来るが元データはMLSにある - IDXの項を参照）。
ここでは海外のシステムをそっくりそのまま真似するのが良いといっているのではありません。各国の事情法律慣習に合わせて考えるべきなのは当然です。見て欲しいのは、使われているテクノロジーもですが、これから紹介するその本質と米国不動産業界のテクノロジーに対する姿勢です。
Multiple Listing Service（MLS）とは何か
「全米不動産協会（NAR）」が主導して、物件情報の流通を推進している、MLSと関連する技術仕様を簡単に翻訳して紹介します。
National Association of Realtors （NAR）
www.realtor.org/
NARのサイトの説明が以下の通りです。
Multiple Listing Service (MLS): What Is It
Multiple Listing Service（MLS）とは何か
REALTORS® have spent millions of dollars to develop Multiple Listing Services (MLS) and other real estate technologies that make the transaction more efficient. An MLS is a private offer of cooperation and compensation by listing brokers to other real estate brokers.
NAR会員である不動産業者（REALTORS® ）は、MLSのみならず、その他の不動産技術にも、不動産取引を効率よく行う為に巨額の投資を行ってきました。MLSは情報を公開する不動産業者とその他の不動産業者同士の協力と報酬を提供するものです。
In the late 1800s, real estate brokers regularly gathered at the offices of their local associations to share information about properties they were trying to sell. They agreed to compensate other brokers who helped sell those properties, and the first MLS was born, based on a fundamental principal that's unique to organized real estate: Help me sell my inventory and I'll help you sell yours.
1800年代後半、不動産業者は近くの協会事務所に定期的に集まり、売りたい物件情報を交換し合っていました。売るのに協力してくれた他の業者に報酬を分けることに同意がなされ、これを基本的な指針としてMLSが生まれました。私の在庫を売るのを手伝ってください、私もあなたの在庫を売るのを手伝います。
Today, through more than 800 MLSs, brokers share information on properties they have listed and invite other brokers to cooperate in their sale in exchange for compensation if they produce the buyer. Sellers benefit by increased exposure to their property. Buyers benefit because they can obtain information about all MLS-listed properties while working with only one broker.
今日、800以上のMLSが存在し、業者は情報を共有し、他の業者と売却の協力を持ちかけています。売主は売り情報の流通露出というメリットがあり、買い手としては１業者からMLSに登録されている多くの情報を得ることが出来ます。
The real estate market is competitive, and the business is unique in that competitors must also cooperate with each other to ensure a successful transaction. MLS systems facilitate that cooperation.
不動産市場は、市場競争のありながら、成果を得るためには競合相手と協業するというユニークなものとなっています。MLSはそのシステムを提供します。
The MLS is a tool to help listing brokers find cooperative brokers working with buyers to help sell their clients' homes. Without the collaborative incentive of the existing MLS, brokers would create their own separate systems of cooperation, fragmenting rather than consolidating property information.
MLSは、物件を売りたい顧客のいる業者が、協力業者を探すツールです。協力と報酬というものがなければ、MLSではなく、業者は好き勝手に独自の協力体制を作り、物件情報は断面化、分断し、フラグメンテーションを起こします。
MLSs are a powerful force for competition. They level the playing field so that the smallest brokerage in town can compete with the biggest multi-state firm. Buyers and sellers can work with the professional of their choice, confident that they have access to the largest pool of properties for sale in the marketplace.
MLSは強みとなります。小さな街の不動産会社が、全国レベルの大企業と競合できるのです。売り手と買い手は、業者を選択し、その業者が確かな巨大マーケットにアクセスすることが出来るという安心を与えます。
Real estate information on the Internet is readily available. Consumers can access and view all publicly available listing information on the Web site of their broker of choice.
インターネットにも不動産情報は公開できます。消費者は参加業者のサイト上で、公開可能な物件を閲覧することができます。
MLSs are private databases that are created, maintained and paid for by real estate professionals to help their clients buy and sell property. In most cases, access to information from MLS listings is provided to the public free-of-charge by participating brokers. Data that is not publicly accessible includes information that would endanger sellers' privacy or safety, such as seller contact information and times the home is vacant for showings.
MLSはプライベートなデータベースで、不動産業者たちによって作成（支払われ維持運営）され、顧客たちの物件を売り買いする助けにしています。ほとんどの場合、情報へのアクセスは参加している業者に無料で提供されます。非公開にされる情報は売り手のプライバシーや安全を損なう情報です。たとえば、売り手のコンタクト情報や空室になる時期などです。
NAR encourages innovation and competition in real estate brokerage, including different business models. NAR members are affiliated with real estate brokerage firms that operate using various business models, including full service, limited service, fee-for-service, and discount (regardless of the level of service). Internet positioning in itself is not a business model - nearly 90 percent of REALTORS® report that their firm has a Web site for business use, according to the 2007 NAR Member Profile.
NARは、ビジネスモデルの違いも含め不動産取引のイノベーションとコンペティションを推進します。
According to the 2007 REALTOR® Technology Survey, two-thirds of all REALTORS® have Web sites, and REALTORS® report that their listings are displayed on any number of Web sites, including REALTOR.com, the REALTOR®'s own site, the local REALTOR® association's Web site, the local newspaper site, Yahoo, Google, CraigsList, Zillow and Trulia.
2007年の調査によると、３分の２の業者がウェブサイトを持ち、物件情報は多数のウェブサイトに掲載され、REALTOR.comや業者の自社ウェブサイト、地域の業界団体協会サイト、新聞紙のサイト、Yahoo、Google、クレイグリスト、ZillowやTruliaなどにも掲載されています。
More than half of recent buyers used MLS Web sites in their search, according to the 2007 NAR Profile of Home Buyers and Sellers.
調査によると、半分以上の買い手がMLSウェブサイトを検索に利用していることも明らかになっています。
http://www.realtor.org/topics/nar-doj-settlement/multiple-listing-service-mls-what-is-it
＊好きで暇で書いているとはいえ、わざわざ日本語訳するのは疲れます。もういい歳なんで。面倒なので読みながら一気に直訳調で翻訳しながらタイプしているので、誤字脱字誤訳指摘歓迎。
この沢山あるMLSが横同士で連携している状態。
Internet Data Exchange（IDX）とは何か
Internet Data Exchange (IDX) Background and FAQ
Q 1. What is Internet Data Exchange?
IDX（インターネット・データ・エクスチェンジ）とは？
A. Internet Data Exchange ("IDX"), also referred to as "Broker Reciprocity," is the next stage in the evolution of MLS as the primary means of enhancing cooperation between REALTORS® to facilitate the purchase and sale of real property. IDX gives MLS Participants the ability to authorize limited electronic display of their listings by other Participants. Under IDX, brokers exchange consent to display each other’s listings on participants’ websites and using applications for mobile devices that participants control.
IDXは業者同士の互恵関係とも言われ、MLSの進化の次のステージとして業者同士の協力を推し進める主要なものとなります。IDXは、MLS参加業者に、承認された制限のある電子的表示を、別の参加業者に許諾する手段を提供します。IDX利用において、業者はお互いに表示（掲載公開）する同意を与えあうことが出来ます。
Q 4. Do I have to allow other Participants to include my listings in IDX displays?
他の参加業者にIDXを通して表示させなければならないのですか？
A. No, Participants are free to withhold authority for such display - either on a blanket or on a listing-by-listing basis as instructed by the seller.
いいえ、表示を許可するかしないかは自由です。まったくしないのも、売主の意向に沿って物件毎に指定することも出来ます。
このIDXというポリシー（ルールとツール）によって、MLSのデータを自社のウェブサイトに埋め込んで検索させることも出来たりします。ですから、MLSで物件情報の取り下げ（非公開）があれば、自動的にその物件情報はすべて取り下げられますから、情報の鮮度と正確性は保たれます。
そして、初めからずっと紹介したかった、本命のRETSというものが出てきます。
次回、本命のRETSとは何か、より詳しく説明します。
